No es infrecuente obtener financiación bancaria para la adquisición de inmuebles. Para la concesión del préstamo se requiere una tasación a efectos hipotecarios. Esta valoración trata de ofrecer un valor al prestamista de su garantía que suele ofrecer un enfoque “a futuro” ante una eventual subasta. Pero no determina el valor real en el momento de la transacción.
Pues bien, la tasación hipotecaria se ha convertido en uno de los medios más utilizados por las CC.AA. para comprobar el valor los inmuebles transmitidos y elevar la cuota de ITPO sin necesidad de mayor esfuerzo. Es decir, se limitan a coger el valor hipotecario para girar un incremento de la base imponible del I-TPO negando el valor de mercado de la compra. Y los Tribunales Económicos-Administrativos vienen convalidando esta dudosa praxis. En nuestra experiencia, esta vía de acción de las Administraciones Autonómicas viene dada por la cantidad de sentencias desestimatorias que han obtenido con tasaciones estereotipadas. Por ello, ahora comienzan a abundar las comprobaciones basadas en la propia escritura de tasación hipotecaria.
No obstante, algunos pronunciamientos judiciales han ido limitando este privilegio estableciendo algunas exigencias, como la STS de 23/05/2018 (Rec. 4202/2017), que considera que la determinación del valor real debe ser individualizada, motivada y fruto de una visita a los inmuebles, exigencias que por su propia naturaleza difícilmente podrán cumplir las tasaciones hipotecarias.
Pues bien, la STSJ de Valencia n.º 918/2019, del 05/06/2019, ha dado un paso más allá, y ha establecido que- con esta doctrina del TS – la tasación hipotecaria no es un método válido para determinar el valor real de un inmueble a la luz de su interpretación de la doctrina reiterada del TS. En síntesis, indica que (i) la Administración sólo puede acudir a la comprobación cuando justifique que existen razones para ello y que (ii) no resulta admisible la consideración de que la tasación hipotecaria es un valor propio del contribuyente que le vincula, ya que el deudor hipotecario asume las cláusulas y condiciones predispuestas por la entidad financiera entre las que se incluye la asunción de la tasación.
Será el TS quién confirme o deniegue esta interpretación del TSJ de Valencia pero no puede obviarse esta vía de defensa para impugnar comprobaciones de valores que se sustenten en la tasación hipotecaria.
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